Ratgeber: Rückmietverkauf

Rückmietverkauf im Überblick

Rückmietverträge werden immer beliebter. Im Unternehmensbereich sind Sale-and-Lease-Back-Modelle etabliert, bei denen Immobilien verkauft und anschließend zurückgemietet werden. Im Privatimmobilienmarkt wird der Rückmietverkauf ebenfalls zunehmend genutzt. Einige Unternehmen, wie GNIW, bieten den Kauf von Immobilien mit anschließender Rückvermietung an.

Inhaltsverzeichnis

• Einleitung
• Wie funktioniert ein Mietvertrag auf Lebenszeit?
• Eigenbedarfskündigung und rechtliche Absicherung
• Notarieller Mietvertrag: Wann ist er notwendig?
• Zusätzliche Sicherheit für Mieter
• Mietvertrag auf Lebenszeit? Was passiert bei Verkauf der Immobilie?
• Warum kann ein Rückmietverkauf nicht hundertprozentig sicher sein?
• Zusätzliche Absicherungen für einen Mietvertrag auf Lebenszeit
• Höhere Mietkosten oder Abschläge beim Kaufpreis?
• Mietpreisbremse und gesetzliche Einschränkungen
• Rückauflassungsvormerkung: Selten akzeptiert
• Alternative: Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch eintragen
• Weitere Alternativen: Immobilienrente und Teilverkauf
• Vergleich: Rückmietverkauf vs. Nießbrauch
• Fazit: Welche Lösung ist die beste?

Einleitung

Der Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses mit der Möglichkeit, weiterhin zur Miete darin zu wohnen, ist möglich. Fachleute bezeichnen dieses Modell als „Rückmietverkauf“ oder im Englischen als „Sale and Lease Back“ bzw. „Sale and Rent Back“.

Beim Verkauf der Immobilie wird gleichzeitig ein Mietvertrag abgeschlossen, der den Verkäufern das weitere Wohnen sichert. In den meisten Fällen wird dies durch einen unbefristeten Mietvertrag geregelt, der ein lebenslanges Wohnrecht ermöglicht. Alternativ kann auch ein befristeter Mietvertrag vereinbart werden.

Wie funktioniert ein Mietvertrag auf Lebenszeit?

Ein wesentlicher Bestandteil des Rückmietverkaufs ist der Mietvertrag, der dem Verkäufer ein unbefristetes Wohnrecht sichern soll.

• Das deutsche Mietrecht sieht keinen formellen „Mietvertrag auf Lebenszeit“ vor, aber ein unbefristeter Mietvertrag kann faktisch dieselbe Sicherheit bieten.
• Nach § 535 BGB sind Mietverträge über Wohnraum stark reguliert.
• Solange der Mieter sich vertragskonform verhält, kann ein unbefristeter Mietvertrag nur aus Eigenbedarf gekündigt werden (§ 573 BGB).
• Durch vertragliche Klauseln kann eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen werden, wodurch ein faktisches lebenslanges Mietrecht entsteht.

Eigenbedarfskündigung und rechtliche Absicherung

• Ohne vertraglichen Ausschluss kann ein Vermieter Eigenbedarf anmelden und eine ordentliche Kündigung aussprechen.
• Gesetzlich gibt es keine weiteren Kündigungsgründe, wenn der Mieter seine Pflichten erfüllt.
• Daher ist es entscheidend, dass die Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen wird.

Notarieller Mietvertrag: Wann ist er notwendig?

• Ein Mietvertrag muss nicht notariell beurkundet werden.
• Beim Rückmietverkauf ist nur der Immobilienverkauf notariell zu beurkundet.
• Es empfiehlt sich jedoch, Eckpunkte des Mietvertrags im Kaufvertrag festzuhalten.
• Eine rechtliche Prüfung durch einen Fachanwalt ist ratsam.

Zusätzliche Sicherheit für Mieter

• Der Verzicht auf Eigenbedarfskündigung kann zeitlich befristet oder lebenslang vereinbart werden.
• Ein vertraglich gut geregelter Mietvertrag minimiert Risiken für den Verkäufer.

Fazit: Ein Rückmietverkauf kann eine sinnvolle Lösung sein, wenn der Mietvertrag entsprechend rechtlich abgesichert wird. Der Verzicht auf Eigenbedarfskündigung bietet dabei die größte Sicherheit.

Mietvertrag auf Lebenszeit? Was passiert bei Verkauf der Immobilie?

Viele Verbraucher fragen sich, ob ein lebenslanges Wohnrecht bei einem Rückmietverkauf bestehen bleibt, wenn die Immobilie später weiterverkauft wird. Grundsätzlich gilt:

• Der Mietvertrag bleibt bestehen, auch wenn die Immobilie verkauft wird.
• Der neue Eigentümer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein.
• Eine Eigenbedarfskündigung ist ausgeschlossen, wenn dies vertraglich geregelt wurde.

Dies ähnelt einem Nießbrauchrecht oder Wohnrecht, das im Grundbuch eingetragen ist. Eine vollständige Sicherheit gibt es jedoch nicht.

Warum kann ein Rückmietverkauf nicht hundertprozentig sicher sein?

Ein notarieller Mietvertrag bietet zwar Schutz, aber keine absolute Sicherheit. Falls der Vermieter insolvent wird, gelten folgende Regeln:

• Der Insolvenzverwalter muss das Mietverhältnis grundsätzlich fortführen.
• Die Immobilie wird jedoch meist verwertet (verkauft oder versteigert).
• Nach § 111 Insolvenzordnung kann der Käufer die gesetzliche Kündigungsfrist nutzen, um den Mietvertrag zu beenden.
• Eine Eigenbedarfskündigung ist dann nach § 573 BGB möglich, selbst wenn zuvor ein Verzicht auf Eigenbedarfskündigung vereinbart wurde.

Mieter können sich bei Härtefällen gegen eine Kündigung wehren, insbesondere:

• Hohes Alter des Mieters
• Schwere Krankheit
• Angespannter Wohnungsmarkt
• Starke soziale Verwurzelung am Wohnort

Nach § 574 BGB kann ein Härtefall eine Kündigung unzulässig machen. Gerade für hochbetagte Senioren ist dieser Schutz besonders relevant.

Zusätzliche Absicherungen für einen Mietvertrag auf Lebenszeit

Da ein Rückmietverkauf keine absolute Sicherheit bietet, können folgende Maßnahmen helfen:

1. Solvente Käufer wählen:
   • Immobilien an finanziell gut aufgestellte Investoren oder Stiftungen verkaufen.
   • Käufer bevorzugen, die die Immobilie als langfristige Kapitalanlage behalten.
2. Vertragsgestaltung optimieren:
   • Bonitätsprüfung des Käufers vor Vertragsabschluss.
   • Langfristige Mietverträge mit klaren Kündigungsregelungen.
3. Vermieterstruktur beachten:
   • Viele Unternehmen wie GNIW trennen ihre operativen Einheiten von den Objektgesellschaften.
   • Objektgesellschaften haben eine geringere Insolvenzgefahr.

Fazit: Ein Mietvertrag auf Lebenszeit ist eine sehr sichere Lösung, aber nicht völlig risikolos. Die Wahl des Käufers und eine kluge Vertragsgestaltung können das Risiko jedoch erheblich reduzieren.

Höhere Mietkosten oder Abschläge beim Kaufpreis?

Eine vermietete Immobilie ist für Käufer weniger attraktiv, da sie nicht sofort genutzt oder weiterentwickelt werden kann. Wenn eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen wird, kommen Eigennutzer als Käufer nicht infrage. Um die Immobilie für Investoren interessant zu machen, gibt es zwei Ansätze:

1. Kaufpreisabschlag: Der Kaufpreis wird gesenkt, sodass die Immobilie trotz langfristiger Vermietung attraktiver wird. Dies ist die gängige Praxis.
2. Überdurchschnittlich hohe Miete: Eine erhöhte Miete bietet dem Käufer eine höhere Mietrendite, birgt aber rechtliche Risiken, insbesondere durch die Mietpreisbremse.

Bevorzugte Lösung im Insolvenzfall des Vermieters:

• Eine höhere Miete reduziert das Risiko für den Verkäufer. Falls es zur Vermieterinsolvenz kommt und doch eine Eigenbedarfskündigung erfolgt, wurde zumindest der volle Kaufpreis erzielt.
• Verkäufer müssen sicherstellen, dass sie die erhöhte Miete langfristig zahlen können, da sich langfristig höhere Mietkosten erheblich auswirken.

Mietpreisbremse und gesetzliche Einschränkungen

• In angespannten Wohnmärkten sind hohe Mietpreise gesetzlich begrenzt.
• Zukünftige gesetzliche Änderungen könnten weitere Einschränkungen für Vermieter bringen.
• Fachkundige Investoren wissen um diese Risiken und bevorzugen daher eine Kaufpreisreduzierung statt hoher Mieten.

Rückauflassungsvormerkung: Selten akzeptiert

Eine Rückauflassungsvormerkung kann helfen, das Wohnrecht im Insolvenzfall des Vermieters abzusichern. Dies bedeutet:

• Falls der neue Eigentümer insolvent wird oder die Immobilie ohne Zustimmung des Verkäufers veräußert, kann die Immobilie zurückfallen.

Herausforderungen der Rückauflassungsvormerkung:

• Käufer verlieren die Möglichkeit, die Immobilie frei zu verkaufen oder zu beleihen.
• Banken finanzieren Immobilien mit solchen Klauseln nicht, da die Immobilie als Sicherheit entfällt.

Diese Einschränkungen machen eine Rückfallklausel für Dritte unrealistisch. Eine bessere Alternative ist der direkte Verkauf mit Nießbrauch, da dieser ebenfalls ein lebenslanges Wohnrecht sichert, aber gängiger in der Finanzierungspraxis ist.

Alternative: Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch eintragen

Eine Alternative zum Rückmietverkauf ist die Vereinbarung eines Nießbrauchs oder Wohnrechts, das im Grundbuch an erster Rangstelle eingetragen wird. Dies stellt eine echte Sicherheit für den Verkäufer dar. Die Konditionen lassen sich je nach Lebenslage und Immobilie individuell festlegen.

Vor- und Nachteile des Nießbrauchs oder Wohnrechts

Vorteile für den Verkäufer:

• Lebenslanges Wohnrecht, selbst nach Verkauf der Immobilie.
• Grundbucheintragung an erster Rangstelle bietet höchste Sicherheit.
• Flexibilität bei der Nutzung (zum Beispiel Vermietung beim Nießbrauch).
• Kein Mieterstatus, daher keine Kündigung durch Eigenbedarf möglich.

Nachteile für den Käufer:

• Eingeschränkte Finanzierungsmöglichkeiten, da Banken die Immobilie wegen der Grundbuchbelastung schlechter bewerten.
• Wertminderung der Immobilie, da sie erst nach Ablauf des Wohnrechts uneingeschränkt genutzt werden kann.
• Höhere Kaufpreisabschläge, da der Käufer eine lange Kapitalbindung eingeht.

Weitere Alternativen: Immobilienrente und Teilverkauf

Neben der Vereinbarung eines Nießbrauchs oder Wohnrechts gibt es weitere Modelle, um die Immobilie zu verkaufen und dennoch wohnen zu bleiben:

• Immobilienrente: Verkauf gegen eine monatliche Rente mit Wohnrecht.
• Teilverkauf: Verkauf eines Anteils der Immobilie bei gleichzeitiger Zahlung eines Nutzungsentgelts.
• Rückanmietung: Verkauf mit anschließendem Mietvertrag auf Lebenszeit.

Ein Beispiel für ein Unternehmen, das neben dem Mietvertrag auch eine Absicherung des Wohnrechts im Grundbuch anbietet, ist GNIW. Weitere Informationen sind direkt auf der Webseite von GNIW verfügbar.

Vergleich: Rückmietverkauf vs. Nießbrauch

Fazit: Welche Lösung ist die beste?

Der Rückmietverkauf mit einem Mietvertrag auf Lebenszeit kann eine sinnvolle Lösung sein, wenn man mit dem Restrisiko einer Vermieterinsolvenz leben kann. Wer auf maximale Sicherheit Wert legt, sollte jedoch eine erstrangige Grundbucheintragung mittels Nießbrauch oder Wohnrecht in Betracht ziehen.

Es ist ratsam, alle Modelle zu vergleichen, bevor eine Entscheidung getroffen wird.

Mit diesen Informationen sind Sie gut ausgestattet, um eine fundierte Entscheidung bezüglich des Teilverkaufs Ihrer Immobilie zu treffen. Denken Sie daran, sich bei allen Schritten von einem Experten beraten zu lassen, um die beste Wahl für Ihre individuelle Lebenssituation zu treffen.

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