Der Rückmietverkauf
- JaWohnrecht
- 100%Verkaufter Anteil
- EinmaligAuszahlung
Einführung zum Rückmietverkauf
Beim Rückmietverkauf, auch bekannt als Sale and Lease Back oder Sale and Rent Back, kann der Immobilieneigentümer sein Haus oder Wohnung verkaufen und dennoch darin wohnen bleiben. Beim Rückmietverkauf gibt es kein Eintragung zu Nießbrauch oder Wohnrecht. Vielmehr wird ein "Mietvertrag auf Lebenszeit" geschlossen.
Kernaspekte des Rückmietverkaufs
Mietvertrag auf Lebenszeit
Ein zentraler Bestandteil des Rückmietverkaufs ist der Mietvertrag, der dem Verkäufer faktisch ein lebenslanges Wohnrecht garantiert. Obwohl ein Mietvertrag auf Lebenszeit im deutschen Gesetz nicht ausdrücklich vorgesehen ist, erreicht man dennoch durch den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung einen ähnlichen Schutz. Dieser Verzicht wird von beiden Parteien vertraglich festgelegt und notariell beurkundet, obwohl letzteres nicht zwingend erforderlich ist.
Zahlungen
Durch den Rückmietverkauf erhält der Verkäufer in der Regel eine Einmalzahlung zum Marktpreis seiner Immobilie, unter der Bedingung, dass diese weiterhin bewohnt wird. Der Wert einer bewohnten Immobilie ist tendenziell niedriger, weshalb der Verkaufspreis reduziert sein könnte. Der Verkäufer zahlt im Anschluss Miete gemäß den Konditionen des Mietvertrags, wodurch sich künftige, kontinuierliche Ausgaben ergeben.
Aufwand und Kosten
Nach dem Verkauf bleibt der Verkäufer als Mieter für die Nebenkosten der Immobilie verantwortlich, während der Käufer typischerweise für Instandhaltungen sowie energetische Sanierungen aufkommt. Da die rechtlichen Rahmenbedingungen und Vertragskonditionen bei einem Rückmietverkauf individuell ausgehandelt werden müssen, ist die Hinzuziehung rechtlicher Beratung unerlässlich, um alle Eventualitäten abzusichern.
Besonderheiten beim Rückmietverkauf
Vertragsgestaltung und rechtliche Absicherung
Ein wichtiger Aspekt des Rückmietverkaufs ist die sorgfältige Vertragsgestaltung. Den Mietvertrag individuell zu gestalten, bietet Möglichkeiten, rechtliche Unsicherheiten zu minimieren und die Lebensqualität der Bewohner dauerhaft sicherzustellen. Eine vertrauenswürdige Vertragsausarbeitung kann helfen, potenzielle Konflikte zu vermeiden und die Interessen beider Parteien zu wahren.
Sicherheiten bei Vermieterinsolvenz
Eine potenzielle Herausforderung beim Rückmietverkauf ist die Sicherheit im Insolvenzfall des Vermieters. Obwohl die Wahrscheinlichkeit gering und rechtlich abgesichert ist, können Zusatzmaßnahmen wie der Verkauf an eine finanziell stabile Organisation oder die Verhandlung besonderer Klauseln im Mietvertrag das Risiko weiter minimieren.
Fazit
Der Rückmietverkauf stellt eine attraktive Lösung für Immobilieneigentümer dar, die ihr Wohneigentum monetarisieren möchten, ohne auf ihre gewohnte Umgebung verzichten zu müssen. Aufgrund der spezifischen rechtlichen und finanziellen Gegebenheiten sollte dieses Modell stets in Begleitung einer fundierten rechtlichen Beratung geprüft werden. Zudem ist es sinnvoll, die Möglichkeiten mit anderen Modellen wie Nießbrauch oder Immobilienrenten zu vergleichen, um die beste Option zu finden.
Für weiterführende Informationen und Beratung empfehlen wir unseren ausführlichen Ratgeber zum Immobilienverkauf mit Rückmietvertrag.
Der Rückmietverkauf auf einen Blick
| Wohnrecht | Ja | Keine Eintragung von Wohnrecht oder Nießbrauch. Aber: Die Absicherung erfolgt über einen „Mietvertrag auf Lebenszeit“ |
| Eigentümer | Nein | Sie sind nicht mehr Eigentümer. |
| Verkaufter Anteil | 100% | Sie verkaufen Ihre Immobilie vollständig. |
| Zahlung | Einmalzahlung | Der Wert einer bewohnten Immobilie (Mietvertrag auf Lebenszeit) ist geringer als der Wert einer unbewohnten Immobilie. |
| Kosten nach Abschluss | Niedrig | Mietzahlungen entsprechend des Mietvertrags und Nebenkosten. Keine Instandhaltungskosten. |
| Aufwand nach Abschluss | Mittel | Aufwand und Verpflichtungen entfallen in der Regel in Zukunft. |
| Komplexität | Mittel | Individuelle Regelungen sind notwendig. Anwaltliche Prüfung der Vertragsvereinbarungen wird empfohlen. |
Die wichtigsten Fragen
Der Käufer kann entweder ein gewerblicher Investor oder eine private Person sein. Bei einem Verkauf mit Rückmiete investiert ein gewerblicher Käufer mit einer Renditeerwartung in die Immobilie.
Der Kaufpreis wird nach Abschluss des Kaufvertrags ausgezahlt. Falls noch Restschulden auf der Immobilie bestehen, werden diese vorrangig aus dem Kaufpreis beglichen.
Bei einem Verkauf mit Rückmiete wird ein monatliches Nutzungsentgelt gezahlt, das für eine Laufzeit von bis zu fünf Jahren festgeschrieben werden kann.
Es besteht ein unbefristetes Wohnrecht in der Immobilie. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist vertraglich ausgeschlossen. Eine Kündigung des Mietverhältnisses kann mit einer Frist von drei Monaten erfolgen.
Die laufenden Betriebskosten bleiben weiterhin beim Verkäufer, einschließlich Wohngebäudeversicherung und Grundsteuer. Für die Instandhaltungskosten ist hingegen der Käufer verantwortlich.
Eine Vermietung oder Untervermietung ist nur mit Zustimmung des neuen Eigentümers erlaubt. Falls eine Einliegerwohnung vorhanden ist, können individuelle Vereinbarungen getroffen werden.
Ein Verkauf mit Rückmiete kann befristet oder unbefristet vereinbart werden. Falls sich die Lebenssituation ändert, kann die Kündigung des Mietverhältnisses mit einer Frist von drei Monaten erfolgen.
Der Kaufpreis wird nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags ausgezahlt, sobald der Notar die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung übermittelt hat.
Alle Vereinbarungen werden in einem notariellen Kaufvertrag festgehalten und beurkundet. Die notarielle Abwicklung erfolgt bei einem Notar in der Region.
Wenn die Immobilie bereits seit mindestens drei Jahren selbst bewohnt wurde, fällt keine Spekulationssteuer auf die Einmalzahlung an. Eine steuerliche Beratung wird empfohlen.
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